전세 만기가 다가오면 "집주인이 올려달라고 하면 어쩌지, 나가라고 하면 어쩌지" 걱정부터 앞서죠. 그런데 세입자에겐 문자 한 통으로 2년을 더 보장받는 권리가 있어요. 문제는 이걸 쓸 수 있는 기간이 정해져 있다는 거예요. 저도 정리하면서 보니 날짜 계산에서 제일 많이들 놓치더라고요.
📌 이 글의 핵심 3줄 요약
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 알리면 2년 더 살 수 있어요
갱신할 때 보증금·월세 인상은 5% 이내로 제한돼요
문자·카톡도 인정되지만 날짜가 남는 방식으로 보내야 안전해요
계약갱신청구권, 한눈에 정리
항목 내용
행사 가능 횟수
1회
추가 보장 기간
2년 (기존 2년 + 2년 = 최대 4년)
인상 상한
기존 계약금의 5% 이내
행사 가능 시기
계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
행사 방법
문자·내용증명·구두 모두 가능 (문자·서면 권장)
언제까지 말해야 하나요? (날짜 계산법)
여기가 제일 헷갈리는 부분이에요. '2개월 전'은 그날 0시 전까지를 뜻해서, 11월 30일 만료 계약이라면 9월 29일 밤 12시 전까지 갱신을 요구해야 해요.
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계약 만료일 갱신청구 마감
11월 30일
9월 29일 밤 12시 전
12월 31일
10월 30일 밤 12시 전
2027년 1월 31일
11월 30일 밤 12시 전
**"만기 2개월 전 날짜의 전날 밤까지"**라고 외우시면 안 틀려요. 넉넉하게 만기 3개월 전쯤 보내는 게 제일 안전해요.
참고로 2020년 12월 10일 이전 계약은 1개월 전까지였는데, 지금 계약은 대부분 2개월 기준이에요.
행사 기간 타임라인
갱신청구권 사용법 3단계
1단계: 계약서에서 만료일 확인
계약서상 종료일을 먼저 확인하고, 6개월 전~2개월 전 사이 날짜를 캘린더에 등록해 두세요.
2단계: 집주인에게 통보
정해진 양식은 없어요. 문자, 카톡, 이메일, 내용증명 모두 인정되지만, 날짜와 내용이 남는 방식을 권장해요.
문자 예시 (그대로 쓰셔도 돼요)
"안녕하세요, ○○동 ○○호 임차인 ○○○입니다. 현재 임대차계약(만료일 2026년 ○월 ○일)에 대해 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신을 요구합니다."
보내고 나서 화면 캡처까지 해두세요. 집주인이 답을 안 해도 요구한 기록이 중요해요.
3단계: 인상 요구가 오면 5% 계산
인상 요구가 종전 보증금·월세의 5%(지역 조례가 있으면 그 한도)를 넘지 않는지, 마지막 증액 후 1년이 지났는지 확인하세요.
기존 전세금 최대 인상 가능액 갱신 후 최대
2억 원
1,000만 원
2억 1,000만 원
3억 원
1,500만 원
3억 1,500만 원
5억 원
2,500만 원
5억 2,500만 원
"5%까지는 무조건 올려야 한다"는 게 아니라 최대 5%까지만 올릴 수 있다는 뜻이에요. 동결도 협상 가능해요.
5% 상한 인포그래픽
헷갈리는 포인트 3가지
묵시적 갱신 ≠ 갱신청구권 사용
집주인이 만료 6개월~2개월 전 사이에 아무 통보도 안 해서 묵시적으로 갱신됐다면, 갱신청구권을 쓴 게 아니라서 1회가 그대로 남아 있어요.
집주인이 거절할 수 있는 경우
집주인이 거절할 수 있는 경우는 법으로 정해져 있어요. 대표적으로 월세를 2번 치 이상 밀린 적이 있는 경우예요. 그 밖에 집주인이나 직계가족 실거주, 세입자의 중대한 계약 위반 등이 있어요.
실거주 핑계로 거절당했다면
실거주한다며 거절해놓고 2년 안에 다른 사람에게 세를 주면 손해배상 청구가 가능해요. 거절당한 뒤에도 등기부등본과 전입세대 열람으로 실제 거주 여부를 가끔 확인해보세요.
분쟁이 생기면 어디로? (지도)
집주인과 합의가 안 되면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료 상담·조정을 받을 수 있어요.
